En los añorados años de la Transición, al amparo del consenso logrado en los denominados Pactos de la Moncloa y de los primeros años del gobierno Socialista de González, tuvieron lugar las reconversiones de diversos sectores de nuestro tejido industrial; los astilleros, los altos hornos, la minería, la agricultura (ya más tarde, con la ayuda de los fondos europeos), cambiaron totalmente su estructura con el diseño y los generosos fondos del gobierno. Los cuantiosos costes económicos y sociales se asimilaron con el tiempo.
Si exceptuamos las distintas actuaciones sobre la agricultura y la ganadería, con la dirección y los fondos de la Unión Europea, en lo que va de siglo XXI no se ha producido ninguna actuación clara destinada a la transformación de alguno de nuestros sectores económicos. Hasta ahora.
En este momento se está produciendo la reconversión más radical que un planificador económico pueda imaginar. Un sector económico que supone alrededor del 10% del PIB español y que influye enormemente en el resto está cambiando su bases de forma dramática. Este sector está sufriendo una bajada de ventas en lo que va de 2008 que, según las empresas, oscila entre el 65% y ¡más del 100%!, al estar desahaciéndose ventas de los años anteriores. Han comenzado a despedir a gran parte de las plantillas, personas que no son ni mucho menos trabajadores de baja cualificación (son arquitectos, abogados urbanistas, economistas, expertos en marketing y ventas), con previsiones de reducir las nóminas muy por debajo de la mitad. Este sector, que para algunas entidades bancarias ha generado estos años el 70% de su negocio de inversión, está renegociando en masa los términos temporales de gran parte de su deuda, aceptando elevar su prima de riesgo y resignándose a no recibir nueva financiación para nuevos proyectos. Se trata del sector inmobiliario, y se enfrenta al peor escenario que pudiera haberse imaginado, si es que alguien en el sector hubiese tenido la suficiente imaginación para pensarlo.
Y es que los números cantan. En 2006 se construyó la mítica cifra de 800.000 viviendas, muchas más que las que el mismo año construyó Alemania, Italia, Francia y el Reino Unido juntas. En 2007 esta cifra ya bajó a las 641.000. Para 2008 se espera, como mucho, llegar a las 200.000, que es un 69% menos.
Esto por el lado de la oferta, pues por el lado de la demanda el ajuste es aún más dramático: según los datos publicados por las promotoras cotizadas, las bajadas de preventas (ventas realizadas antes de finalizar el producto, que es como en los años del boom se ha vendido y se ha especulado a placer) son tan acentuadas que Reyal Urbis declara, por ejemplo, haberlas bajado un 95% a mes de marzo, y Colonial daba incluso una cifra negativa, al contar preventas anuladas en el momento de elevarlas a público, siendo estas ventas fallidas superiores a las realizadas en el año.
El sector se encuentra seco de liquidez por dos motivos: por la falta de ingresos a cuenta de compradores, fundamentales para mantener los gastos de estructura de las compañías, y por la falta de financiación bancaria, extremo este absolutamente inesperado para todo el mundo, incluidos los prestamistas.
La crisis de liquidez que reina en todos los mercados desde el pasado agosto, y de la que aquí en MacroVistazo nos ocupamos tan a menudo, ha llevado no sólo a que las inmobiliarias no tengan acceso a nuevo crédito, lo que impide cerrar operaciones que, firmadas en contrato privado, no se pueden financiar al no encontrarse ningún banco dispuesto a hacerlo, sino a que también se esté dando otro hecho: los bancos y cajas poco vinculadas a las firmas reclaman a su vencimiento la devolución de créditos personales de cifras no muy elevadas, los típicos 2-3 millones de euros que se concedían a los promotores como primer paso para futuras operaciones de financiación de suelo y posteriores promotores, y que las firmas usaban a su antojo y sin rendir cuentas.
En MacroVistazo hemos visto cómo lo normal es que las promotoras trabajen con 30 y 40 entidades, muchas con cifras de crédito pequeñas; ahora esto se les vuelve en su contra, al estar procediendo las cajas y bancos pequeños y medianos a reclamar las pólizas a vencimiento, encontrándose las firmas sin recursos ni capacidad de reembolso ni de endeudamiento para cubrir estas líneas. Y esto está llevando a muchos a tener anotaciones en el asnef o situaciones de morosidad en el RAI.
Los bancos y cajas más vinculados no tiene más remedio que llegar a acuerdos de refinanciación, al no haber escapatoria, y en esas estamos. Todas las cotizadas lo han hecho (Martinsa-Fadesa) o lo están haciendo (Reyal-Urbis, Astroc, Colonial) , y las no cotizadas grandes también (Habitat, Grupo Pinar, Fbex, Viviendas Jardín, y un largo etc.). Las pequeñas y medianas, que van a ser, como es habitual, las más perjudicadas, se conforman con llegar a acuerdos puntuales, operación por operación, con sus bancos.
Parece que los bancos han puesto en el 2011 el horizonte de recuperación del sector, pues es en ese año cuando se empiezan a activar otra vez las amortizaciones de los préstamos.
El peligo que vemos en MacroVistazo es que, para entonces, la situación no sólo no haya mejorado sino incluso ido a peor. Va a ser muy importante ver cómo evolucionan las preventas en el resto del año y en 2009, pues lo que se venda en estos dos años será lo que se entregue en 2010 y en 2011: las cifras de venta en las cuentas de pérdidas y ganancias de las promotoras se han hecho ya, en su mayoría, dos años antes.
Por eso son engañosas las cifras de 2007, pues reflejan ventas hechas en pleno boom, y materializadas en un año que, hasta agosto, no había tenido el deterioro en el crédito que se vió a partir de entonces, con el consiguiente efecto restrictio en los compradores.
La tasa de renuncias a ventas es clave. En MacroVistazo hemos visto a compradores que han renunciado a cantidades entregadas a cuenta elevadas (60.000 euros y más) con tal de no asumir una deuda hipotecaria que no podían pagar; son las pegas que encuentran los que entran a dar el pase en lo alto de la pirámide. También conocemos a directores de banco que, al prejubilarse, se van a trabajar a una promotora como "stopper", para convencer a los compradores de que no renuncien a la compra realizada en su día.
En nuestra opinión, lo más normal es que el mercado se estabilice en las 250.000/300.000 viviendas que nos corresponden por reposición y para atender a los nuevos demandantes y euroresidentes que van a seguir eligiendo nuestro país por clima, paisaje, seguridad y nivel de vida. El problema es saber cuando se va a producir esto, pues previamente se deberá absorber un parque no vendido que ronda el millón de viviendas: más de tres años de casas sin vender, que tendrán que ajustar sus precios. Y esto nos lleva más allá del 2011, por lo que la reconversión industrial más impresionante y complicada conocida se va a prolongar más allá de lo que el consenso de mercado ha dictaminado.
No hay comentarios:
Publicar un comentario