En los añorados años de la Transición, al amparo del consenso logrado en los denominados Pactos de la Moncloa y de los primeros años del gobierno Socialista de González, tuvieron lugar las reconversiones de diversos sectores de nuestro tejido industrial; los astilleros, los altos hornos, la minería, la agricultura (ya más tarde, con la ayuda de los fondos europeos), cambiaron totalmente su estructura con el diseño y los generosos fondos del gobierno. Los cuantiosos costes económicos y sociales se asimilaron con el tiempo.
Si exceptuamos las distintas actuaciones sobre la agricultura y la ganadería, con la dirección y los fondos de la Unión Europea, en lo que va de siglo XXI no se ha producido ninguna actuación clara destinada a la transformación de alguno de nuestros sectores económicos. Hasta ahora.
En este momento se está produciendo la reconversión más radical que un planificador económico pueda imaginar. Un sector económico que supone alrededor del 10% del PIB español y que influye enormemente en el resto está cambiando su bases de forma dramática. Este sector está sufriendo una bajada de ventas en lo que va de 2008 que, según las empresas, oscila entre el 65% y ¡más del 100%!, al estar desahaciéndose ventas de los años anteriores. Han comenzado a despedir a gran parte de las plantillas, personas que no son ni mucho menos trabajadores de baja cualificación (son arquitectos, abogados urbanistas, economistas, expertos en marketing y ventas), con previsiones de reducir las nóminas muy por debajo de la mitad. Este sector, que para algunas entidades bancarias ha generado estos años el 70% de su negocio de inversión, está renegociando en masa los términos temporales de gran parte de su deuda, aceptando elevar su prima de riesgo y resignándose a no recibir nueva financiación para nuevos proyectos. Se trata del sector inmobiliario, y se enfrenta al peor escenario que pudiera haberse imaginado, si es que alguien en el sector hubiese tenido la suficiente imaginación para pensarlo.
Y es que los números cantan. En 2006 se construyó la mítica cifra de 800.000 viviendas, muchas más que las que el mismo año construyó Alemania, Italia, Francia y el Reino Unido juntas. En 2007 esta cifra ya bajó a las 641.000. Para 2008 se espera, como mucho, llegar a las 200.000, que es un 69% menos.
Esto por el lado de la oferta, pues por el lado de la demanda el ajuste es aún más dramático: según los datos publicados por las promotoras cotizadas, las bajadas de preventas (ventas realizadas antes de finalizar el producto, que es como en los años del boom se ha vendido y se ha especulado a placer) son tan acentuadas que Reyal Urbis declara, por ejemplo, haberlas bajado un 95% a mes de marzo, y Colonial daba incluso una cifra negativa, al contar preventas anuladas en el momento de elevarlas a público, siendo estas ventas fallidas superiores a las realizadas en el año.
El sector se encuentra seco de liquidez por dos motivos: por la falta de ingresos a cuenta de compradores, fundamentales para mantener los gastos de estructura de las compañías, y por la falta de financiación bancaria, extremo este absolutamente inesperado para todo el mundo, incluidos los prestamistas.
La crisis de liquidez que reina en todos los mercados desde el pasado agosto, y de la que aquí en MacroVistazo nos ocupamos tan a menudo, ha llevado no sólo a que las inmobiliarias no tengan acceso a nuevo crédito, lo que impide cerrar operaciones que, firmadas en contrato privado, no se pueden financiar al no encontrarse ningún banco dispuesto a hacerlo, sino a que también se esté dando otro hecho: los bancos y cajas poco vinculadas a las firmas reclaman a su vencimiento la devolución de créditos personales de cifras no muy elevadas, los típicos 2-3 millones de euros que se concedían a los promotores como primer paso para futuras operaciones de financiación de suelo y posteriores promotores, y que las firmas usaban a su antojo y sin rendir cuentas.
En MacroVistazo hemos visto cómo lo normal es que las promotoras trabajen con 30 y 40 entidades, muchas con cifras de crédito pequeñas; ahora esto se les vuelve en su contra, al estar procediendo las cajas y bancos pequeños y medianos a reclamar las pólizas a vencimiento, encontrándose las firmas sin recursos ni capacidad de reembolso ni de endeudamiento para cubrir estas líneas. Y esto está llevando a muchos a tener anotaciones en el asnef o situaciones de morosidad en el RAI.
Los bancos y cajas más vinculados no tiene más remedio que llegar a acuerdos de refinanciación, al no haber escapatoria, y en esas estamos. Todas las cotizadas lo han hecho (Martinsa-Fadesa) o lo están haciendo (Reyal-Urbis, Astroc, Colonial) , y las no cotizadas grandes también (Habitat, Grupo Pinar, Fbex, Viviendas Jardín, y un largo etc.). Las pequeñas y medianas, que van a ser, como es habitual, las más perjudicadas, se conforman con llegar a acuerdos puntuales, operación por operación, con sus bancos.
Parece que los bancos han puesto en el 2011 el horizonte de recuperación del sector, pues es en ese año cuando se empiezan a activar otra vez las amortizaciones de los préstamos.
El peligo que vemos en MacroVistazo es que, para entonces, la situación no sólo no haya mejorado sino incluso ido a peor. Va a ser muy importante ver cómo evolucionan las preventas en el resto del año y en 2009, pues lo que se venda en estos dos años será lo que se entregue en 2010 y en 2011: las cifras de venta en las cuentas de pérdidas y ganancias de las promotoras se han hecho ya, en su mayoría, dos años antes.
Por eso son engañosas las cifras de 2007, pues reflejan ventas hechas en pleno boom, y materializadas en un año que, hasta agosto, no había tenido el deterioro en el crédito que se vió a partir de entonces, con el consiguiente efecto restrictio en los compradores.
La tasa de renuncias a ventas es clave. En MacroVistazo hemos visto a compradores que han renunciado a cantidades entregadas a cuenta elevadas (60.000 euros y más) con tal de no asumir una deuda hipotecaria que no podían pagar; son las pegas que encuentran los que entran a dar el pase en lo alto de la pirámide. También conocemos a directores de banco que, al prejubilarse, se van a trabajar a una promotora como "stopper", para convencer a los compradores de que no renuncien a la compra realizada en su día.
En nuestra opinión, lo más normal es que el mercado se estabilice en las 250.000/300.000 viviendas que nos corresponden por reposición y para atender a los nuevos demandantes y euroresidentes que van a seguir eligiendo nuestro país por clima, paisaje, seguridad y nivel de vida. El problema es saber cuando se va a producir esto, pues previamente se deberá absorber un parque no vendido que ronda el millón de viviendas: más de tres años de casas sin vender, que tendrán que ajustar sus precios. Y esto nos lleva más allá del 2011, por lo que la reconversión industrial más impresionante y complicada conocida se va a prolongar más allá de lo que el consenso de mercado ha dictaminado.
domingo, 25 de mayo de 2008
domingo, 18 de mayo de 2008
El PIB se desvanece
Esta semana el dato más importante que ha aparecido es el PIB del primer trimestre, que ha resultado ser del 0,3% trimestral, lo que, desde el punto de vista prospectivo, que es lo que interesa, lleva a que este año sea difícil que superemos el 1,5% anual, contando con el tirón del verano.
En contraste, Alemania ha crecido un increible 1,5% ¡trimestral!, cifra que, por sorprendente, nos deja intrigados hasta comprobar si esta cifra se va confirmando en los próximos meses o si ha sido sólo un espejismo.
Lo más preocupante es que ni el petróleo (que ya ha tocado los 127$) ni los tipos de interés (el euribor año a 4,99% el viernes 17) dan sensación de relajamiento, lo que sitúa cada vez más a nuestro querido BCE en posición de ataque.
Por el momento, aquí no se nota que cambie nada; seguimos con nuestras refinanciaciones, nuestros concursos y la habitual sensación de problemas sin resolver.
Hablando de solución de problemas, hoy en el "Negocios" de El País, José Luis Feito da algunas pistas de por dónde tienen que ir los tiros para pasar el trance en el que ahora nos vemos: por fin leemos a alguen que se moje de verdad, sin citar las manidas frase del cambio de modelo, el aumento de productividad y otras vaguedades al uso.
Feito dice claramente que lo de la educación y la tecnología está bien para dentro de unos años, pero que para notar su influencia en la actividad deberán pasar unos cuantos años; de momento, debemos empezar por mantener el potencial de nuestra economía funcionando de la forma más elevada posible, y eso pasa por reducir el impuesto de sociedades y las cotizaciones sociales, elevar la inversión pública en infraestructuras, por los beneficiosos efectos directos e indirectos que conlleva, y controlar e incluso reducir el resto de gastos públicos.
Y, sobre todo, soportar el ajuste elevando nuestra productividad via salarios, con dos alternativas: si mantenemos los actuales sueldos, deberán trabajar menos personas para producir lo mismo, o bien, trabajando los mismos, debemos ganar menos dinero individualmente para poder ser más competitivos, con lo complicado que resulta en este país convencer a la gente de lo pernicioso de indexar los salarios al IPC.
En resumen, una solución a la alemana, que en los últimos años nos ha ganado un 30% de competitividad por esta vía, gracias al pacto social firmado, algo impensable aquí con la forma de enfocar la realidad que tienen nuestros sindicatos.
Lo hemos dicho muchas veces: no tenemos política monetaria (jugó en nuestra contra en la expansión, con tipos de interés reales negativos durante años, y juega en nuestra contra ahora, impidiéndonos reactivar el cotarro con tipos bajos, estilo USA) ni controlamos nuestro tipo de cambio (como UK o USA, que reactivan sus sectores industriales via exportaciones abaratando sus monedas), por lo que el ajuste sólo se puede hacer "a la alemana", es decir, con sangre, sudor y lágrimas.
En contraste, Alemania ha crecido un increible 1,5% ¡trimestral!, cifra que, por sorprendente, nos deja intrigados hasta comprobar si esta cifra se va confirmando en los próximos meses o si ha sido sólo un espejismo.
Lo más preocupante es que ni el petróleo (que ya ha tocado los 127$) ni los tipos de interés (el euribor año a 4,99% el viernes 17) dan sensación de relajamiento, lo que sitúa cada vez más a nuestro querido BCE en posición de ataque.
Por el momento, aquí no se nota que cambie nada; seguimos con nuestras refinanciaciones, nuestros concursos y la habitual sensación de problemas sin resolver.
Hablando de solución de problemas, hoy en el "Negocios" de El País, José Luis Feito da algunas pistas de por dónde tienen que ir los tiros para pasar el trance en el que ahora nos vemos: por fin leemos a alguen que se moje de verdad, sin citar las manidas frase del cambio de modelo, el aumento de productividad y otras vaguedades al uso.
Feito dice claramente que lo de la educación y la tecnología está bien para dentro de unos años, pero que para notar su influencia en la actividad deberán pasar unos cuantos años; de momento, debemos empezar por mantener el potencial de nuestra economía funcionando de la forma más elevada posible, y eso pasa por reducir el impuesto de sociedades y las cotizaciones sociales, elevar la inversión pública en infraestructuras, por los beneficiosos efectos directos e indirectos que conlleva, y controlar e incluso reducir el resto de gastos públicos.
Y, sobre todo, soportar el ajuste elevando nuestra productividad via salarios, con dos alternativas: si mantenemos los actuales sueldos, deberán trabajar menos personas para producir lo mismo, o bien, trabajando los mismos, debemos ganar menos dinero individualmente para poder ser más competitivos, con lo complicado que resulta en este país convencer a la gente de lo pernicioso de indexar los salarios al IPC.
En resumen, una solución a la alemana, que en los últimos años nos ha ganado un 30% de competitividad por esta vía, gracias al pacto social firmado, algo impensable aquí con la forma de enfocar la realidad que tienen nuestros sindicatos.
Lo hemos dicho muchas veces: no tenemos política monetaria (jugó en nuestra contra en la expansión, con tipos de interés reales negativos durante años, y juega en nuestra contra ahora, impidiéndonos reactivar el cotarro con tipos bajos, estilo USA) ni controlamos nuestro tipo de cambio (como UK o USA, que reactivan sus sectores industriales via exportaciones abaratando sus monedas), por lo que el ajuste sólo se puede hacer "a la alemana", es decir, con sangre, sudor y lágrimas.
domingo, 11 de mayo de 2008
De mal en peor
Esto de no tener lectores tiene la ventaja de que nadie te echa de menos cuando no publicas. Unas complicadas semanas laborales unidas a un corto periodo de descanso provocado por el estrés laboral (según nuestro doctor) , nos han mantenido apartados de nuestra columna semanal durante las últimas seis semanas, más o menos.
Y en este periodo, todo se sigue complicando. Más concursos de acreedores (el que más nos ha dolido, el de Construcciones Serrano, promotor valenciano con 75 años de historia que, sin contar con nadie, se fué al juzgado, asesorado por Quatrecasas, a presentar concurso voluntario), más refinanciaciones "in extremis" (Grupo Pinar, Fbex en curso, Viviendas Jardín empezando, y un largo etc., incluyendo la entrada en el capital de Colonial de varias entidades de crédito que no tuvieron más remedio que entrar en el equity para cobrar, al menos parcialmente, su deuda), inflación subiendo, al igual que el paro, el petroleo por encima de 125 usd/barril, y, como novedad, el euro/dólar se ha dado la vuelta.
El euro llegó a 1,60 usd/eur y se volvió a 1,56, marcando así la linea que el BCE va a mantener para que las exportaciones alemanas no se vean perjudicadas; el resto de países importamos un pepino, y en el caso español, con nuestra fascinante competitividad, seguimos sin dominar el déficit, aunque, por otra parte, con el euro fuerte capeamos el temporal de las importaciones de petroleo y gas con algo más de dignidad.
La economía va de mal en peor, habiendo algún analista (nuestro querido y nunca bien ponderado Ángel Laborda, que escribe la mejor columna de coyuntura de toda la prensa, en su artículo de hoy en El País) que ya se atreve a utilizar la r-word, la palabra con r: recesión.
Prometemos recuperar la regularidad. Hay mucho de que hablar (Bancos, promoción y construcción, deuda personal, macro...), y poco tiempo para contarlo.
Y en este periodo, todo se sigue complicando. Más concursos de acreedores (el que más nos ha dolido, el de Construcciones Serrano, promotor valenciano con 75 años de historia que, sin contar con nadie, se fué al juzgado, asesorado por Quatrecasas, a presentar concurso voluntario), más refinanciaciones "in extremis" (Grupo Pinar, Fbex en curso, Viviendas Jardín empezando, y un largo etc., incluyendo la entrada en el capital de Colonial de varias entidades de crédito que no tuvieron más remedio que entrar en el equity para cobrar, al menos parcialmente, su deuda), inflación subiendo, al igual que el paro, el petroleo por encima de 125 usd/barril, y, como novedad, el euro/dólar se ha dado la vuelta.
El euro llegó a 1,60 usd/eur y se volvió a 1,56, marcando así la linea que el BCE va a mantener para que las exportaciones alemanas no se vean perjudicadas; el resto de países importamos un pepino, y en el caso español, con nuestra fascinante competitividad, seguimos sin dominar el déficit, aunque, por otra parte, con el euro fuerte capeamos el temporal de las importaciones de petroleo y gas con algo más de dignidad.
La economía va de mal en peor, habiendo algún analista (nuestro querido y nunca bien ponderado Ángel Laborda, que escribe la mejor columna de coyuntura de toda la prensa, en su artículo de hoy en El País) que ya se atreve a utilizar la r-word, la palabra con r: recesión.
Prometemos recuperar la regularidad. Hay mucho de que hablar (Bancos, promoción y construcción, deuda personal, macro...), y poco tiempo para contarlo.
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