Hechos increíbles, de los que nadie en su sano juicio podía haber imaginado siquiera hace tres meses, han ocurrido desde el pasado mes de julio. La pereza, fundamentalmente (siempre se puede sacar un hueco), y la cantidad de trabajo de estas semanas en segundo lugar, unidos a la perplejidad en la que estamos sumidos los escritores de MacroVistazo, han hecho que no hayamos llevado la cuenta en nuestro blog de los numerosos acontecimientos.
Comenzamos en julio pasado con el primer concurso de acreedores de una de las promotoras cotizadas, Martinsa Fadesa, que ahora está mostrando sus consecuencias en los resultados y balances de la banca financiadora; dos meses antes se había llegado a un acuerdo de financiación: toda una vergüenza para los negociadores de la misma, que dejaron pequeños "flecos" insalvables para la compañía que la llevaron al colapso.
En julio también vivimos el máximo histórico del precio del petróleo, algo así como los 147 dólares, lo que nos dejó una "driving season" veraniega de lo más caro. Esto no sería nada si no fuese porque hoy, tres meses después, el barril está sobre los 65 dólares, ¡un 56% más barato!, con la OPEP reduciendo producción y el mercado sin inmutarse.
De lo más importante: la banca de inversión ha desaparecido. Lehman Bros. ha quebrado, con multitud de daños colaterales en el sistema, que a día de hoy aún no se sabe dónde van a alcanzar, y si no que se lo digan a los clientes de Banif que compraron estructuras de Lehman sin saberlo... Bear Sterns ya es parte de JP Morgan, Merril Lynch, de Citi (lo quiso comprar Wachovia, antes de irse (casi) también al hoyo y fusionarse con West Fargo), Morgan Stanley busca capital como loco por China y Arabia y, junto con Goldman, que parece el más sano, se han convertido en bancos con ficha comercial, bajo supervisión férrea del regulador.
Los gobiernos, como todo el mundo sabe, han presentado multitud de planes de ayuda a la banca, con líneas de compra de activos para dar liquidez (que no se obtiene en un interbancario paralizado desde hace 14 meses), para entrar en el capital de las entidades que lo necesiten o avalando emisiones para poder conseguir refinanciar emisiones que vencen.
Fortis ha sido nacionalizado, la Banca inglesa también ha recibido inyecciones estatales (RBS tiene ahora como principal accionista al Estado Británico ¡con el poderío que desplegaban en sus operaciones en España, que impactaba a los limitados bancos patrios!), en Francia están en ello, en Bélgica ya lo han hecho con Dexia, en Holanda con ING...
Islandia está en la ruina, recibiendo ayudas del FMI o de sus hermanos nórdicos y de los rusos (que ya sabremos que sacan). Sus tres bancos principales, que tenían pasivos por 10 veces el PIB de su país, también nacionalizados al 100%, con multitud de problemas con los depositantes en el Reino Unido o Bélgica que acudían al calor de los altos tipos que ofrecían, entre ellos ayuntamientos británicos, Scotland Yard o la universidad de Cambridge. Para proteger a sus súbditos, el gobierno british recurrió a la legislación antiterrorista, requisando todos los bienes de entidades Islandesas, provocando una crisis diplomática que recordó a la guerra del bacalao de los 70. Los islandeses de a pie, endeudados en euros y dólares, han visto como su moneda vale menos que una piedra de la calle y son incapaces de servir sus deudas, y todos piensan en emigrar, si no fuera porque no tienen dónde. El país modelo no se diferencia hoy de la Argentina de los 90.
Argentina hoy tampoco se diferencia de la Argentina de los 90: han nacionalizado los fondos de pensiones privados, y se presume que van a seguir por esa vía, con la peronista Kirchner al frente.
Y este panorama sudamericano ha afectado enormemente a las compañías españolas con intereses en el país y en la zona (Repsol, Santander, BBVA, etc.), hundiéndose en bolsa, y hundiendo de paso a todos los demás. Los valores sin exposición, o centrados en España (banca mediana, etc.) también llevan una purga espectacular en el ejercicio, por el panorama recesivo y de morosidad que tenemos. El IBEX lleva una pérdida del 44,98% en lo que va de año; no recuerdo a ningún "experto" que lo predijese el año pasado.
Y, de paso, el dólar, el yen, el franco suizo, revalorizándose a lo bestia, como nadie hubiese tampoco predicho hace dos o tres semanas. El euro ha pasado de cotizar casi a 1,60 usd/euro a 1,24 usd/euro, un 22% en muy poco tiempo. Todo el mundo se pregunta porqué.
Y la respuesta está en la palabra de moda en nuestros "feeds" anglosajones: el deleverage, el desapalancamiendo, la debt deflation, la reducción acelerada de deuda. Los hedge funds, el private equity y otros tipos de inversores, endeudados hasta las cejas por amor a la teoría del apalancamiento maximizado, ve cómo con la bajada de valor general de los activos de todo tipo deben atender sus margin calls y poner más garantías o devolver los principales. Muchos están endeudados en yenes, la divisa más barata, e invertidos en Rusia, Brasil o Islandia, al calor de los tipos elevados y la mayor rentabilidad de los emergentes. Las peticiones de reembolso en los hedge funds se une al proceso antes comentado, y se vende el activo ruso o brasileño y se compran jpy, que se aprecia a lo bestia. Es el carry trade al revés, el "decarry trade", por seguir con la terminología al uso.
Y a europa y a su euro esto le está afectando enormemente, en parte por la sospecha de que la recesión ya está aquí, con inversores de fuera (o de dentro financiados en usd o jpy) vendiendo y devolviendo deuda a sus financiadores. El mismo proceso ha ocurrido con las materias primas, entre ellas el petróleo, que acusa la desinversión de los especuladores (ahora no se puede negar el efecto en el precio del petróleo de los inversores puramente financieros), o el oro, que a pesar de que aumenta la demanda ha visto como su precio bajaba por las desinversiones realizadas por inversores mayoristas que necesitaban sus fondos más "triple A" para cubrir pérdidas en otros mercados.
Todo se deshace, todo baja. Es una deflación de activos y deuda, un proceso que se retroalimenta, en el que la ausencia de financiación y de inversores que la pidan, hace que los activos bajen de valor y se vendan más para devolver deuda, provocando más bajadas que devuelven más deuda con ventas que hacen que bajen más los precios... Un proceso enfermizo, a la japonesa, del que es dificilísimo salir.
Los gobernantes con ínfulas de posteridad y ganas de escribir la historia están gozando como perros (a Sarkozy hasta se le ve más alto). Nadie sabe cómo va a acabar esto, pero nos olemos que con mucho paro, tipos de interés por los suelos, inflación nula, sueldos congelados cuando no en retroceso, sectores enteros reestructurados o desaparecidos, y mucho miedo en todos los pobres ciudadanos de a pie que vemos cómo las bases de nuestro bienestar, nuestro mundo conocido, se descompone por ese deleverage del que nunca habíamos oído hablar más que algunos en los libros de historia.
domingo, 26 de octubre de 2008
martes, 9 de septiembre de 2008
Mercado de vivienda.
Mi prima Elena, que acaba de irse a vivir con su novio, me preguntó hace un par de semanas cómo veía el panorama, y esta fue mi respuesta, que dejo aquí colgada para posteriores relecturas.
"Lo que pasa en el mercado de vivienda es, fundamentalmente, que no hay mercado porque los compradores no existen. Al igual que antes había que comprar hoy porque mañana te habían subido el precio, ahora en la cabeza de todo el mundo está la idea de que, esperando, se conseguirán mejores precios.
Esto, como tú bien dices, no se ha traducido en bajadas considerables y generalizadas de precio... aún, aunque en la práctica hay bastante divergencia entre los precios que se piden y los precios a los que se cierran las transacciones. Las estadísticas no recogen las bajadas reales por la dificultad de recoger los precios "de cierre" (la mayoría de la gente, sobre todo en compraventas entre particulares, no declara al notario el precio real), y en los datos de las tasadoras, agencias, etc. se recogen precios de oferta, no de cierre de operación, que perfectamente puede ser un 10-15% inferior.
¿Qué hacer ahora? Como siempre en la vida, depende de cada caso particular. Si estás cómoda alquilando y no te aprieta el tiempo de la cuenta vivienda, espera. Si encuentras tu casa ideal y os cuadra en precio, adelante. Ahora es un mercado para compradores, lo que hay que hacer ahora, si se encuentra la casa adecuada, es ofertar el precio por el que estás dispuesto a comprarla: si le vale al vendedor, bien, y si no, buenos días y aquí está mi teléfono por si se lo piensa. Hay mucha gente con créditos puente, que han comprado otra casa y tiene que vender la anterior, o en situaciones apuradas que necesita vender como sea. Evidentemente no puedes ofrecer el 50% de lo que piden, pues es perder el tiempo, pero un 15-20% menos si que puede que sea efectivo.
En mi opinión, los precios tiene que bajar más claramente, pues son insostenibles desde muchos puntos de vista (comparados con los ingresos medios de la gente, con los precios de los alquileres y su rentabilidad relativa, con la media histórica, etc.), pero esto lo llevo diciendo unos... 5 años, y parece que la cosa ha empezado a ser así en el último año sólamente. (Decía Keynes que los mercados pueden estar equivocados durante más tiempo del que tú puedes permanecer solvente, y es una verdad como un templo).
A todo esto, y puede que uno de los detonantes más importantes de la situación, se une que los bancos ya no damos crédito tan alegremente. No se puede decir que no demos crédito cuando sigue creciendo aún a tasas de dos dígitos, pero si tenemos en cuenta que estos años el crédito crecía al 30% anual, se nota el bajón, hay menos compradores con banco detrás. Si a esto le sumas lo que antes te comentaba, la idea generalizada de que van a bajar más, te encuentras con la situación de parón actual.
En cuanto a lo que me decías de que a la gente no se le dan hipotecas, no es cierto. Lo que ya no se dan son hipotecas por el 120% del valor de la casa, a gente con contratos temporales o de ETT, y a 50 años de plazo, o hipotecas a 30 años a jubilados de 70 años, etc. Digamos que se ha vuelto al sitio donde nunca se debió salir: para comprarse una casa, hay que dar un 20% de entrada y pagar los gastos, y hay que demostrar continuidad en los ingresos. Lo aberrante era lo de antes, y ahora toca pagarlo (contra lo que opina la gente, el principal problema de morosidad actual no viene de las grandes firmas inmobiliarias, sino de los particulares de segmento medio-bajo que se han entrampado por encima de sus posibilidades y ahora tienen problemas para atender los pagos, que han crecido por encima de lo que esperaban con la subida de tipos de los 2 últimos años).
En tu caso, profesional en buena empresa, jóven y con tus ahorrillos, eres un cliente "prime", y no tendrás problema en conseguir tu préstamo.
En cuanto a lo de Nózar, y esto sí que es una opinión/consejo personal, creo que no va a ser capaz de cumplir con lo que le prometió (fuera lo que fuese) a tu novio. Nózar se metió, a base de deuda, en múltiples aventuras bursátiles (Colonial, Aisa, Astroc/Afirma, Natracéutical), compró hoteles, bodegas, estaciones de esquí, etc., y tiene una de las reservas de suelo más grandes del país... y ahora no vende. Está deshaciendo contratos, pactando con bancos darles inmuebles y terrenos para bajar deuda, y tiene muchos problemas. Se están haciendo malabares para que no caiga, pero yo creo que, como los malos entrenadores, no se come el turrón. Mejor no centréis vuestras expectativas en lo que pueda hacer Nozar, sobre todo si aún está buscando el suelo, pues nadie se lo va a financiar ahora, y si puede recuperar la pasta, si es que ha puesto algo, pues mejor (Repito que esto es una opinión, es posible que al final no pase nada y cumpla con sus compromisos).
Como ves, para rollo el mío. Resumiendo, si puedes esperar, espera y ahorra todo lo que puedas, pero no dejes de mirar, y si te cuadra el precio y lo puedes pagar con tranquilidad, tira para adelante, que al fin y al cabo las casa son para vivir dentro, no para hacerse ricos ni volverse paranoicos."
"Lo que pasa en el mercado de vivienda es, fundamentalmente, que no hay mercado porque los compradores no existen. Al igual que antes había que comprar hoy porque mañana te habían subido el precio, ahora en la cabeza de todo el mundo está la idea de que, esperando, se conseguirán mejores precios.
Esto, como tú bien dices, no se ha traducido en bajadas considerables y generalizadas de precio... aún, aunque en la práctica hay bastante divergencia entre los precios que se piden y los precios a los que se cierran las transacciones. Las estadísticas no recogen las bajadas reales por la dificultad de recoger los precios "de cierre" (la mayoría de la gente, sobre todo en compraventas entre particulares, no declara al notario el precio real), y en los datos de las tasadoras, agencias, etc. se recogen precios de oferta, no de cierre de operación, que perfectamente puede ser un 10-15% inferior.
¿Qué hacer ahora? Como siempre en la vida, depende de cada caso particular. Si estás cómoda alquilando y no te aprieta el tiempo de la cuenta vivienda, espera. Si encuentras tu casa ideal y os cuadra en precio, adelante. Ahora es un mercado para compradores, lo que hay que hacer ahora, si se encuentra la casa adecuada, es ofertar el precio por el que estás dispuesto a comprarla: si le vale al vendedor, bien, y si no, buenos días y aquí está mi teléfono por si se lo piensa. Hay mucha gente con créditos puente, que han comprado otra casa y tiene que vender la anterior, o en situaciones apuradas que necesita vender como sea. Evidentemente no puedes ofrecer el 50% de lo que piden, pues es perder el tiempo, pero un 15-20% menos si que puede que sea efectivo.
En mi opinión, los precios tiene que bajar más claramente, pues son insostenibles desde muchos puntos de vista (comparados con los ingresos medios de la gente, con los precios de los alquileres y su rentabilidad relativa, con la media histórica, etc.), pero esto lo llevo diciendo unos... 5 años, y parece que la cosa ha empezado a ser así en el último año sólamente. (Decía Keynes que los mercados pueden estar equivocados durante más tiempo del que tú puedes permanecer solvente, y es una verdad como un templo).
A todo esto, y puede que uno de los detonantes más importantes de la situación, se une que los bancos ya no damos crédito tan alegremente. No se puede decir que no demos crédito cuando sigue creciendo aún a tasas de dos dígitos, pero si tenemos en cuenta que estos años el crédito crecía al 30% anual, se nota el bajón, hay menos compradores con banco detrás. Si a esto le sumas lo que antes te comentaba, la idea generalizada de que van a bajar más, te encuentras con la situación de parón actual.
En cuanto a lo que me decías de que a la gente no se le dan hipotecas, no es cierto. Lo que ya no se dan son hipotecas por el 120% del valor de la casa, a gente con contratos temporales o de ETT, y a 50 años de plazo, o hipotecas a 30 años a jubilados de 70 años, etc. Digamos que se ha vuelto al sitio donde nunca se debió salir: para comprarse una casa, hay que dar un 20% de entrada y pagar los gastos, y hay que demostrar continuidad en los ingresos. Lo aberrante era lo de antes, y ahora toca pagarlo (contra lo que opina la gente, el principal problema de morosidad actual no viene de las grandes firmas inmobiliarias, sino de los particulares de segmento medio-bajo que se han entrampado por encima de sus posibilidades y ahora tienen problemas para atender los pagos, que han crecido por encima de lo que esperaban con la subida de tipos de los 2 últimos años).
En tu caso, profesional en buena empresa, jóven y con tus ahorrillos, eres un cliente "prime", y no tendrás problema en conseguir tu préstamo.
En cuanto a lo de Nózar, y esto sí que es una opinión/consejo personal, creo que no va a ser capaz de cumplir con lo que le prometió (fuera lo que fuese) a tu novio. Nózar se metió, a base de deuda, en múltiples aventuras bursátiles (Colonial, Aisa, Astroc/Afirma, Natracéutical), compró hoteles, bodegas, estaciones de esquí, etc., y tiene una de las reservas de suelo más grandes del país... y ahora no vende. Está deshaciendo contratos, pactando con bancos darles inmuebles y terrenos para bajar deuda, y tiene muchos problemas. Se están haciendo malabares para que no caiga, pero yo creo que, como los malos entrenadores, no se come el turrón. Mejor no centréis vuestras expectativas en lo que pueda hacer Nozar, sobre todo si aún está buscando el suelo, pues nadie se lo va a financiar ahora, y si puede recuperar la pasta, si es que ha puesto algo, pues mejor (Repito que esto es una opinión, es posible que al final no pase nada y cumpla con sus compromisos).
Como ves, para rollo el mío. Resumiendo, si puedes esperar, espera y ahorra todo lo que puedas, pero no dejes de mirar, y si te cuadra el precio y lo puedes pagar con tranquilidad, tira para adelante, que al fin y al cabo las casa son para vivir dentro, no para hacerse ricos ni volverse paranoicos."
lunes, 9 de junio de 2008
Hasta el tiempo acompaña
Huelga de transportistas, con problemas de suministro de alimentos y combustible, record histórico del euribor año (5,43% hoy), record del precio del barril de petróleo (138 usd), paro al alza, descenso espectacular de las ventas de coches, morosidad galopantemente creciente, déficit exterior que crece sin descanso, la crisis como primera noticia de los telediarios y motivo de especiales informativos.
Y en este mes de junio encadenamos 5 (¿o eran 6?) semanas lluviosas, con días grises en los que parece que junio es noviembre y que Valencia es Gijón, días en los que el clima ha interpretado el sentimiento general de la sociedad y se ha vestido de un gris plomizo, frio y húmedo, que presagia una buena temporada de problemas que nadie sabe muy bien como solucionar.
Y en este mes de junio encadenamos 5 (¿o eran 6?) semanas lluviosas, con días grises en los que parece que junio es noviembre y que Valencia es Gijón, días en los que el clima ha interpretado el sentimiento general de la sociedad y se ha vestido de un gris plomizo, frio y húmedo, que presagia una buena temporada de problemas que nadie sabe muy bien como solucionar.
domingo, 25 de mayo de 2008
Reconversión Industrial 2.0
En los añorados años de la Transición, al amparo del consenso logrado en los denominados Pactos de la Moncloa y de los primeros años del gobierno Socialista de González, tuvieron lugar las reconversiones de diversos sectores de nuestro tejido industrial; los astilleros, los altos hornos, la minería, la agricultura (ya más tarde, con la ayuda de los fondos europeos), cambiaron totalmente su estructura con el diseño y los generosos fondos del gobierno. Los cuantiosos costes económicos y sociales se asimilaron con el tiempo.
Si exceptuamos las distintas actuaciones sobre la agricultura y la ganadería, con la dirección y los fondos de la Unión Europea, en lo que va de siglo XXI no se ha producido ninguna actuación clara destinada a la transformación de alguno de nuestros sectores económicos. Hasta ahora.
En este momento se está produciendo la reconversión más radical que un planificador económico pueda imaginar. Un sector económico que supone alrededor del 10% del PIB español y que influye enormemente en el resto está cambiando su bases de forma dramática. Este sector está sufriendo una bajada de ventas en lo que va de 2008 que, según las empresas, oscila entre el 65% y ¡más del 100%!, al estar desahaciéndose ventas de los años anteriores. Han comenzado a despedir a gran parte de las plantillas, personas que no son ni mucho menos trabajadores de baja cualificación (son arquitectos, abogados urbanistas, economistas, expertos en marketing y ventas), con previsiones de reducir las nóminas muy por debajo de la mitad. Este sector, que para algunas entidades bancarias ha generado estos años el 70% de su negocio de inversión, está renegociando en masa los términos temporales de gran parte de su deuda, aceptando elevar su prima de riesgo y resignándose a no recibir nueva financiación para nuevos proyectos. Se trata del sector inmobiliario, y se enfrenta al peor escenario que pudiera haberse imaginado, si es que alguien en el sector hubiese tenido la suficiente imaginación para pensarlo.
Y es que los números cantan. En 2006 se construyó la mítica cifra de 800.000 viviendas, muchas más que las que el mismo año construyó Alemania, Italia, Francia y el Reino Unido juntas. En 2007 esta cifra ya bajó a las 641.000. Para 2008 se espera, como mucho, llegar a las 200.000, que es un 69% menos.
Esto por el lado de la oferta, pues por el lado de la demanda el ajuste es aún más dramático: según los datos publicados por las promotoras cotizadas, las bajadas de preventas (ventas realizadas antes de finalizar el producto, que es como en los años del boom se ha vendido y se ha especulado a placer) son tan acentuadas que Reyal Urbis declara, por ejemplo, haberlas bajado un 95% a mes de marzo, y Colonial daba incluso una cifra negativa, al contar preventas anuladas en el momento de elevarlas a público, siendo estas ventas fallidas superiores a las realizadas en el año.
El sector se encuentra seco de liquidez por dos motivos: por la falta de ingresos a cuenta de compradores, fundamentales para mantener los gastos de estructura de las compañías, y por la falta de financiación bancaria, extremo este absolutamente inesperado para todo el mundo, incluidos los prestamistas.
La crisis de liquidez que reina en todos los mercados desde el pasado agosto, y de la que aquí en MacroVistazo nos ocupamos tan a menudo, ha llevado no sólo a que las inmobiliarias no tengan acceso a nuevo crédito, lo que impide cerrar operaciones que, firmadas en contrato privado, no se pueden financiar al no encontrarse ningún banco dispuesto a hacerlo, sino a que también se esté dando otro hecho: los bancos y cajas poco vinculadas a las firmas reclaman a su vencimiento la devolución de créditos personales de cifras no muy elevadas, los típicos 2-3 millones de euros que se concedían a los promotores como primer paso para futuras operaciones de financiación de suelo y posteriores promotores, y que las firmas usaban a su antojo y sin rendir cuentas.
En MacroVistazo hemos visto cómo lo normal es que las promotoras trabajen con 30 y 40 entidades, muchas con cifras de crédito pequeñas; ahora esto se les vuelve en su contra, al estar procediendo las cajas y bancos pequeños y medianos a reclamar las pólizas a vencimiento, encontrándose las firmas sin recursos ni capacidad de reembolso ni de endeudamiento para cubrir estas líneas. Y esto está llevando a muchos a tener anotaciones en el asnef o situaciones de morosidad en el RAI.
Los bancos y cajas más vinculados no tiene más remedio que llegar a acuerdos de refinanciación, al no haber escapatoria, y en esas estamos. Todas las cotizadas lo han hecho (Martinsa-Fadesa) o lo están haciendo (Reyal-Urbis, Astroc, Colonial) , y las no cotizadas grandes también (Habitat, Grupo Pinar, Fbex, Viviendas Jardín, y un largo etc.). Las pequeñas y medianas, que van a ser, como es habitual, las más perjudicadas, se conforman con llegar a acuerdos puntuales, operación por operación, con sus bancos.
Parece que los bancos han puesto en el 2011 el horizonte de recuperación del sector, pues es en ese año cuando se empiezan a activar otra vez las amortizaciones de los préstamos.
El peligo que vemos en MacroVistazo es que, para entonces, la situación no sólo no haya mejorado sino incluso ido a peor. Va a ser muy importante ver cómo evolucionan las preventas en el resto del año y en 2009, pues lo que se venda en estos dos años será lo que se entregue en 2010 y en 2011: las cifras de venta en las cuentas de pérdidas y ganancias de las promotoras se han hecho ya, en su mayoría, dos años antes.
Por eso son engañosas las cifras de 2007, pues reflejan ventas hechas en pleno boom, y materializadas en un año que, hasta agosto, no había tenido el deterioro en el crédito que se vió a partir de entonces, con el consiguiente efecto restrictio en los compradores.
La tasa de renuncias a ventas es clave. En MacroVistazo hemos visto a compradores que han renunciado a cantidades entregadas a cuenta elevadas (60.000 euros y más) con tal de no asumir una deuda hipotecaria que no podían pagar; son las pegas que encuentran los que entran a dar el pase en lo alto de la pirámide. También conocemos a directores de banco que, al prejubilarse, se van a trabajar a una promotora como "stopper", para convencer a los compradores de que no renuncien a la compra realizada en su día.
En nuestra opinión, lo más normal es que el mercado se estabilice en las 250.000/300.000 viviendas que nos corresponden por reposición y para atender a los nuevos demandantes y euroresidentes que van a seguir eligiendo nuestro país por clima, paisaje, seguridad y nivel de vida. El problema es saber cuando se va a producir esto, pues previamente se deberá absorber un parque no vendido que ronda el millón de viviendas: más de tres años de casas sin vender, que tendrán que ajustar sus precios. Y esto nos lleva más allá del 2011, por lo que la reconversión industrial más impresionante y complicada conocida se va a prolongar más allá de lo que el consenso de mercado ha dictaminado.
Si exceptuamos las distintas actuaciones sobre la agricultura y la ganadería, con la dirección y los fondos de la Unión Europea, en lo que va de siglo XXI no se ha producido ninguna actuación clara destinada a la transformación de alguno de nuestros sectores económicos. Hasta ahora.
En este momento se está produciendo la reconversión más radical que un planificador económico pueda imaginar. Un sector económico que supone alrededor del 10% del PIB español y que influye enormemente en el resto está cambiando su bases de forma dramática. Este sector está sufriendo una bajada de ventas en lo que va de 2008 que, según las empresas, oscila entre el 65% y ¡más del 100%!, al estar desahaciéndose ventas de los años anteriores. Han comenzado a despedir a gran parte de las plantillas, personas que no son ni mucho menos trabajadores de baja cualificación (son arquitectos, abogados urbanistas, economistas, expertos en marketing y ventas), con previsiones de reducir las nóminas muy por debajo de la mitad. Este sector, que para algunas entidades bancarias ha generado estos años el 70% de su negocio de inversión, está renegociando en masa los términos temporales de gran parte de su deuda, aceptando elevar su prima de riesgo y resignándose a no recibir nueva financiación para nuevos proyectos. Se trata del sector inmobiliario, y se enfrenta al peor escenario que pudiera haberse imaginado, si es que alguien en el sector hubiese tenido la suficiente imaginación para pensarlo.
Y es que los números cantan. En 2006 se construyó la mítica cifra de 800.000 viviendas, muchas más que las que el mismo año construyó Alemania, Italia, Francia y el Reino Unido juntas. En 2007 esta cifra ya bajó a las 641.000. Para 2008 se espera, como mucho, llegar a las 200.000, que es un 69% menos.
Esto por el lado de la oferta, pues por el lado de la demanda el ajuste es aún más dramático: según los datos publicados por las promotoras cotizadas, las bajadas de preventas (ventas realizadas antes de finalizar el producto, que es como en los años del boom se ha vendido y se ha especulado a placer) son tan acentuadas que Reyal Urbis declara, por ejemplo, haberlas bajado un 95% a mes de marzo, y Colonial daba incluso una cifra negativa, al contar preventas anuladas en el momento de elevarlas a público, siendo estas ventas fallidas superiores a las realizadas en el año.
El sector se encuentra seco de liquidez por dos motivos: por la falta de ingresos a cuenta de compradores, fundamentales para mantener los gastos de estructura de las compañías, y por la falta de financiación bancaria, extremo este absolutamente inesperado para todo el mundo, incluidos los prestamistas.
La crisis de liquidez que reina en todos los mercados desde el pasado agosto, y de la que aquí en MacroVistazo nos ocupamos tan a menudo, ha llevado no sólo a que las inmobiliarias no tengan acceso a nuevo crédito, lo que impide cerrar operaciones que, firmadas en contrato privado, no se pueden financiar al no encontrarse ningún banco dispuesto a hacerlo, sino a que también se esté dando otro hecho: los bancos y cajas poco vinculadas a las firmas reclaman a su vencimiento la devolución de créditos personales de cifras no muy elevadas, los típicos 2-3 millones de euros que se concedían a los promotores como primer paso para futuras operaciones de financiación de suelo y posteriores promotores, y que las firmas usaban a su antojo y sin rendir cuentas.
En MacroVistazo hemos visto cómo lo normal es que las promotoras trabajen con 30 y 40 entidades, muchas con cifras de crédito pequeñas; ahora esto se les vuelve en su contra, al estar procediendo las cajas y bancos pequeños y medianos a reclamar las pólizas a vencimiento, encontrándose las firmas sin recursos ni capacidad de reembolso ni de endeudamiento para cubrir estas líneas. Y esto está llevando a muchos a tener anotaciones en el asnef o situaciones de morosidad en el RAI.
Los bancos y cajas más vinculados no tiene más remedio que llegar a acuerdos de refinanciación, al no haber escapatoria, y en esas estamos. Todas las cotizadas lo han hecho (Martinsa-Fadesa) o lo están haciendo (Reyal-Urbis, Astroc, Colonial) , y las no cotizadas grandes también (Habitat, Grupo Pinar, Fbex, Viviendas Jardín, y un largo etc.). Las pequeñas y medianas, que van a ser, como es habitual, las más perjudicadas, se conforman con llegar a acuerdos puntuales, operación por operación, con sus bancos.
Parece que los bancos han puesto en el 2011 el horizonte de recuperación del sector, pues es en ese año cuando se empiezan a activar otra vez las amortizaciones de los préstamos.
El peligo que vemos en MacroVistazo es que, para entonces, la situación no sólo no haya mejorado sino incluso ido a peor. Va a ser muy importante ver cómo evolucionan las preventas en el resto del año y en 2009, pues lo que se venda en estos dos años será lo que se entregue en 2010 y en 2011: las cifras de venta en las cuentas de pérdidas y ganancias de las promotoras se han hecho ya, en su mayoría, dos años antes.
Por eso son engañosas las cifras de 2007, pues reflejan ventas hechas en pleno boom, y materializadas en un año que, hasta agosto, no había tenido el deterioro en el crédito que se vió a partir de entonces, con el consiguiente efecto restrictio en los compradores.
La tasa de renuncias a ventas es clave. En MacroVistazo hemos visto a compradores que han renunciado a cantidades entregadas a cuenta elevadas (60.000 euros y más) con tal de no asumir una deuda hipotecaria que no podían pagar; son las pegas que encuentran los que entran a dar el pase en lo alto de la pirámide. También conocemos a directores de banco que, al prejubilarse, se van a trabajar a una promotora como "stopper", para convencer a los compradores de que no renuncien a la compra realizada en su día.
En nuestra opinión, lo más normal es que el mercado se estabilice en las 250.000/300.000 viviendas que nos corresponden por reposición y para atender a los nuevos demandantes y euroresidentes que van a seguir eligiendo nuestro país por clima, paisaje, seguridad y nivel de vida. El problema es saber cuando se va a producir esto, pues previamente se deberá absorber un parque no vendido que ronda el millón de viviendas: más de tres años de casas sin vender, que tendrán que ajustar sus precios. Y esto nos lleva más allá del 2011, por lo que la reconversión industrial más impresionante y complicada conocida se va a prolongar más allá de lo que el consenso de mercado ha dictaminado.
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